Cresce l’affinità tra il residenziale di pregio e il mercato delle nuove costruzioni. È quanto emerge dall’indagine “L’abitare di pregio nel nuovo”, condotta da Engel & Völkers Milano, che prende in esame il progetto relativo alla completa riqualificazione e ristrutturazione edilizia del complesso “Menotti 11” composto da quattro edifici, ubicato a Milano nell’omonima via e civico.
L’analisi restituisce una fotografia delle nuove residenze di fascia alta che stanno gradualmente, e in maniera granulare, cambiando l’aspetto urbano della città. Nel capoluogo lombardo, la maggior parte delle nuove costruzioni residenziali è orientata al mercato del pregio. Con l’obiettivo di individuare gli elementi più significativi che caratterizzano le nuove abitazioni, è stato preso in considerazione un campione di iniziative messe in cantiere per la costruzione, o completa riqualificazione, disponibili sul mercato milanese nelle diverse fasi di avanzamento nel periodo gennaio 2021 – maggio 2023. In particolare, per il campione in esame, composto da 216 progetti per complessivi 11.300 alloggi, sono stati analizzati gli interventi avviati a partire dalla fase di procedure di appalto in corso e riferiti soltanto alle iniziative ad uso residenziale in libero mercato.
“Le caratteristiche del prodotto nuovo o completamente ristrutturato, intersecano sempre più le richieste della domanda di abitazioni di pregio, incentrate soprattutto sul desiderio di avere maggiore luminosità, spazi esterni vivibili, metrature ampie, estetica dell’edificio gradevole e una classe energetica elevata. Nell’immaginario collettivo delle famiglie, a questi fattori si aggiunge l’aspettativa di realizzare un acquisto importante, in una città come Milano che si contraddistingue per la vocazione internazionale e processi di trasformazione urbana sempre più percepibili” ha dichiarato Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Völkers Milano.
La domanda delle abitazioni di fascia alta è positivamente influenzata, da un lato, dalle ricadute attese dai grandi sviluppi di rigenerazione urbana, come quelli degli scali ferroviari, in grado di accrescere l’attrattività delle città, come già accaduto con il successo dell’Expo Milano 2015 e, dall’altro, dai numerosi interventi di riconversione e riqualificazione degli immobili esistenti che contribuiscono ad alimentare il desiderio di accedere ad un mercato del nuovo come espressione del prodotto di pregio.
Per quanto riguarda il progetto Menotti 11, i driver primari dell’iniziativa sono stati l’ubicazione privilegiata posta a poco più di due chilometri di distanza da piazza Duomo, l’architettura contemporanea in un contesto caratterizzato da edifici d’epoca, la presenza di terrazze e di spazi esterni ad uso privato, e, infine, la classe energetica A di progetto.
Nel 2017, quando le compravendite delle nuove abitazioni a livello nazionale tornavano a crescere dopo anni di sostanziale stallo, l’assorbimento dell’intervento ha raggiunto quasi il 38% nelle prime quattro settimane di commercializzazione, vedendo nei bilocali la tipologia di appartamento più richiesta, acquistati soprattutto da single.
A fine gennaio 2020, poche settimane prima dello scoppio della pandemia, le prenotazioni delle unità abitative hanno invece raggiunto il 100% dell’offerta disponibile in poco più di due settimane.
In piena pandemia, le poche unità oggetto di disdetta hanno visto trovare un nuovo acquirente a distanza di qualche settimana dal loro riposizionamento sul mercato. Ed è in questo momento che il mercato residenziale milanese, in particolare quello del nuovo, ha cominciato a dimostrare la propria resilienza. La domanda era orientata in prevalenza verso bilocali e trilocali e, all’interesse dei single si è aggiunto quello degli investitori, attratti soprattutto da un momento di mercato particolarmente favorevole grazie al basso costo del denaro.
Il 2023, pur registrando un moderato rallentamento in confronto al 2020, ha visto un mantenimento dell’attrattività per il nuovo prodotto, spinto anche dalla pressione esercitata dalle recenti normative europee in campo di efficientamento energetico.
In questa fase del progetto, l’assorbimento è stato di circa il 78,3%, nelle prime quattro settimane di commercializzazione e la tipologia di acquirente più ricorrente è stata la famiglia con figli. Tuttavia, le compravendite sono state realizzate da categorie più eterogenee rispetto ai periodi precedenti, orientate principalmente verso i quadrilocali e plurilocali. Si è trattato in prevalenza di un mercato di sostituzione che non ha risentito dell’impennata del costo del denaro e la motivazione principale d’acquisto è stata quella di avere maggiore spazio a disposizione.
Il prodotto nuovo rimane, dunque, in buona salute, e questo perché, secondo l’indagine del Gruppo Immobiliare, con molte probabilità esso rispecchia nuovi equilibri in evoluzione. Infatti, ai grandi cicli del mercato immobiliare più noti, come quello dell’espansione oppure della finanziarizzazione, si aggiunge un altro ciclo di rilievo, il cui focus è posto sul prodotto di nuova costruzione, o completa riqualificazione, sulla rigenerazione urbana e soprattutto sulla sostenibilità sociale e ambientale. Il percorso verso la sostenibilità quindi avviene attraverso numerosi interventi di medie dimensioni, ampiamente diffusi sul territorio, che andranno a impattare positivamente sul tessuto urbano e sulla qualità dell’abitare a Milano.
